Grundstück separat von der Bauträger kaufen

[Luxomax]

Hallo,
wir planen ein Grundstück + Haus zu kaufen.
Wir werden das Grundstück separat vom Bauträger kaufen, der anschliessend das Haus darauf baut.
Welche Vor- und insbesondere Nachteile hat solch ein Konstrukt?
Worauf müssen wir achten?

Vielen Dank im Voraus!

 

[ypg]

Wenn das Finanzamt eine Abhängigkeit erkennt, dann sind die Grunderwerbskosten nicht nur auf Grundstück, sondern auch auf das Haus zu bezahlen.
Bei einem Bauträger ist ein Zusammenhang erkennbar, bei einem Generalübernehmer nicht (immer).

Umgehen kann man eventuell bei 2 unabhängigen Verträgen und einen zeitlichen Verlauf, zB Kauf des Grundstückes in diesem Jahr und Werkvertrag bzw Baubeginn erst im nächsten.
Jedoch liegt es auch am Finanzamt selbst, die einen unterstellen eher einen Zusammenhang, andere weniger

 

[Luxomax]

Hallo und danke für die schnelle Antwort.
Mit Grunderwerbskosten auf beides rechne ich schon, die Frage jetzt ist abgesehen vom Steuernachteil auf was muss man dann achten?
Gibt da schon negative Erfahrungen?
Auf was müssen wir achten vertraglich und was ist dann das für ein Bauvertragsart?

 

[BratacDD]

Ja in dem Fall kommt das Baugrundrisiko zu dir zurück.

 

[Musketier]

Sollte es wirklich ein Bauträger sein, dürfte sich für den Bauträger Nachteile bei der Umsatzsteuer ergeben, die er auf dich umlegen wird.

Der Bauträger darf sich beim Einkauf von Material nicht die Umsatzsteuer vom Finanzamt wiederholen. Beim Verkauf braucht er im Gegenzug keine Umsatzsteuer abführen.
Grob gesagt unterliegt der erbrachte Mehrwert nicht der Umsatzsteuer.
Je größer die selbst erbrachten Leistungen des Bauträgers sind (z.B. Erstellung Rohbau + kalkulierter Gewinn) desto günstiger müßte theoretisch der Bauträgervertrag gegenüber dem Werkvertrag eines Generalübernehmers werden.
Mit dem von dir gewählten Konstrukt muß er (als Generalübernehmer) dann Umsatzsteuer auf den Mehrwert abführen. d.h. der Preis müßte sich bei gleichem kalkulierten Gewinn um 19% auf den geschaffenen Mehrwert erhöhen. Gleichzeitig ist von dir noch die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis abzuführen.
Somit ist das eigentlich die teuerste Variante, die man wählen kann.

Weiterhin ist meines Wissen ein Bauträgervertrag sehr stark reglementiert.
(Zahlungsplan, Beurkundung durch Notar usw.)
Das kann durchaus vorteilhaft für den fachunkundigen Käufer sein.

Vorteile eines Werkvertrages gegenüber dem Bauträgervertrag sehe ich dagegen, falls etwas während des Baus schief gehen sollte, (z.B. Insolvenz) da dir das Grundstück noch nicht gehört. Ob es da irgendwelche Absicherungen gibt, können die vielleicht andere noch sagen. Da kenne ich mich nicht so aus.


Gibt es eigentlich einen Grund für die Wahl eines Werkvertrages gegenüber einem Bauträgervertrages?

 

[Wastl]

Wenn du die Lasten des Grundstücks übernimmst musst du (die Straßen, Ausgleichsflächen, Kanal, Straßenlaternen, Spielplätze) Erschließung (wenn noch nicht gezahlt und nicht anders geregelt) ebenfalls zahlen.